سند اجاره ای

انواع سند ملکی یا سند اجاره ای چیست؟

1- سند قطعی

ملک مورد نظر داری سند مالکیت است. در این گونه از مالکیت که هم شامل مسکونی، تجاری و غیره می شود . سند ملکی یا همان سند اجاره ای ( همان دفترچه مالکیت که با سند سیم سربی یا سند تک برگی می باشد) که از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک » یا ثبت نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی کشور ( با ذکر ماده قانون 22 ثبت اسناد و املاک رسمی کشور ) به نام شخص مورد نظر آن ثبت گردیده و مالکیت سند ذکر شده، کاملاً محرز و قطعی و قانونی است و ھیچگونه وابستگی یا شروطی در مالکیت برای دارنده آن سند مورد قبول واقع نمی شود.

حالت توضیح داده شده بھترین، مطمئن ترین و شسته رفته ترین نوع مالکیت است و برای کلیه افراد و اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی از قبیل سازمان ھا و نھادھای دولتی و خصوصی، مورد قبول واقع گشته و در ھر نوع دادگاھی نیز صاحب سند، مالک قطعی آن ملک شناخته میشود و هیچ گونه انکار و تردید در مورد  وثیقه ملکی ذکر شده مورد قبول واقع نمی شود.

2- سند قول نامه ای یا همان مبایعه نامه ای (سند اجاره ای) :

اگر به آگھی ھای فروش املاک در روزنامه ھا  و حتی سایت های مختلف مثل دیوار و …  دقت کنید به چنین تبلیغات گسترده ای بر میخورید :

«فروش زمین در ناکجا آباد  . . . . . با سند منگوله دار » یا « فروش فلان زمینی در منطقه . . . . .  همراه با مبایعه نامه » یا « وثیقه ملکی قول نامه ای »

پیش تر گفته شد منظور از « سند منگوله دار » یا « سند قطعی » یا « سند رسمی » ھمان سندیست است که در توضیحات بالا به طور مفصل به آن پرداختیم. در مورد نوع دیگر ( قول نامه ای ) در این بخش اجمالاً توضیحاتی ارائه میشود اما قبل از آنکه این بحث را آغاز کنیم ، یعنی املاکی که بین تمام مردم و حتی آژانس ھای مسکن به نام « قول نامه ای » شناخته  شده اند، نیاز هست در مورد « سند » یا همان وثیقه ملکی توضیحات مختصری ارائه دهیم.

در کتاب قانون مدنی ایران ماده ی 1284 ، سند را اینگونه تعریف میکند:

«سند عبارت است از ھر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »

توضیح مورد نظر بسیار کلی می باشد و شامل مدارک تحصیل ، مباحث مالی، مراسلاتی، و حتی ازدواج و طلاق و تقریباً ھر زمینه ای مثل املاک را در بر می گیرد. ھمان قانون در تفسیر و توضیح جزئیات بیش تر، در مواد 1286 و 1289 سند ملکی یا سند اجاره ای را به دو نوع « رسمی» و « عادی » تقسیم بندی می کند. مطابق ماده ی 1287 قانون مدنی ایران « اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی کشور یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت ھا آن ھا بر طبق مقررات قانونی نگارش و تنظیم شده باشند رسمی هستند» و در برابر ماده  1289 قانون مدنی «  به غیر از اسناد ذکر شده در ماده ی 1287 ، سایر اسناد دسته ی اسناد عادی محسوب می شوند »

همانطور مشاهده کردید و در قسمت بالا  توضیح داده شد ، هر دو مورد « سند منگوله دار» و « بنچاق» هردو سند رسمی می باشند اما در این بخش اینگونه اسناد فقط با رعایت تشریفاتی که در قانون تعریف شده است که ملک های دارای دفترچه مالکیت  یا همان سند منگوله دار را می توان به نام مالک آن ، ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام داد. صادر شدن دفترچه مالکیت یا همان سند منگوله دار یا ثبت شدن آن به نام  اشخاص با انجام دادن کلیه تشریفاتی که در قانون وضع شده است در اداره های ثبت اسناد و املاک رسمی کشور یا دفترخانه ھای اسناد رسمی کشور قابل انجام است.

( این مورد رو می بایست توجه کرد که در هم اکنون سند اجاره ای منگوله دار به سند تک برگی تبدیل گشته است ) اما برای بعضی املاک، پس از از صادر شدن بنچاق، مالک آن ، کاری باری صادر شدن دفترچه مالکیت به اسم خودش انجام نداده است و همینطور ثبت در دفاتر ثبت اسناد هم نشده است . معامله کردن این نوع از امکلاک به شیوه ی قول نامه ای یا به بیان بهتر ھمان « مبایعه نامه» و اکثرا در بنگاه های مسکن و معاملات املاک، انجام می گردد و در بین اکثر مردم به  اسم املاک « قول نامه ای» شهرت دارند. (سوای مفاھیم حقوقی آن )  این دو مورد « قول نامه » یا « مبایعه نامه» سند عادی حساب می گردد.

در این قسمت هم میتوان موارد مشابه دیگری هم ذکر کرد از قبیل قطعه زمین ھایی که تاکنون برای آن ھا پلاک ثبتی اختصاص داده نشده است و یا سند اجاره ای صادر نگشته و به انواع متفاوت و در طول زمان از قبیل وراثت و . . . به ایادی بعد اختصاص گشته است و یا فقط افرادی با جمع آواری استشھاد و یا امضاء یا حتی اثر انگشت، اعلام نموده اند که قطعه زمین مورد نظر متعلق به فردی با فلان مشخصات می باشد و مالک آن جهت گرفتن سند هنوز اقدامی صورت نداده است. خرید و فروش این نوع از املاک ھم با قول نامه یا مبایعه نامه انجام می گیرد.

در هنگام  خرید ملک های قول نامه ای، به دلیل عدم وجود سند منگوله دار یا همان تک برگ می بایست از واقعی بودن مورد معامله و عدم تقلب، اطمینان حاصل نمود . یکی از ساده ترین و پیش پا افتاده ترین انواع کلاه برداری در معامله ی این گونه از املاک، فروش ملک یا اجاره سند مورد نظر به چندین نفر می باشد . به جهت اطمینان نمودن از عدم وجود اینگونه مشکلات، می بایست در هنگام خرید تحقیقات محلی صورت داد و یا می توان معامله را در بنگاه ھای یا آژانس های املاک مورد اعتماد و خوش سابقه آن مناطق به انجام رساند. و اصل اسناد مورد معامله قرار گرفته شده بین ایادی قبلی را درخواست و نگھداری نمود.

در توضیح مدرک مالکیت اینگونه املاک، باید ذکر نمود که به شھادت افراد می باشد، این مورد را مدنظر داشته باشید که ماده ی1285 قانون مدنی به صراحت می گوید : « شھادت نامه، سند محسوب نمیشود و تنها اعتبار شھادت را شامل می شود » آخرین نکته ای که می توان در قبال این قول نامه توضیح داد این است که قدرت قانونی این گونه از املاک به مراتب خیلی کمتر از اسناد رسمی و دفترچه مالکیت یا همان سند تک برگی می باشد.

جهت درک بهتر جزئیات این دو مورد، تفاوت های اسناد رسمی و عادی را در زیر بیان می کنیم :

الف- مطابق ماده های 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، جهت تنظیم سند رسمی می توان بدون نیاز به دستوری از محاکم دادگستری یا دادگاه، از ھمان دفترخانه ی رسمی تنظیم کننده ی سند مورد نظر، تقاضای صادر کردن اجراییه  را داد، اما برای اسناد عادی اینگونه نیست و برای اجرای آن نیاز به رسیدگی و صدور حکم قطعی دادگاه لازم می باشد.

ب- از تفاوت های دیگر این دو نوع سند، در اعتبار این گونه اسناد نسبت به اشخاص ثالث می باشد. ماده ی 1290 قانون مدنی ایران این گونه ذکر می کند که :

” اسناد رسمی درباره ی طرفین و وارث و قائم مقام آنان نیز معتبر می باشد . . . ”

پ- مورد سوم از این توضیح این است که اعتبار بیشتری که قانون گذار جهت اسناد رسمی ارائه داده است.از این منظر که ادعای انکار و تردید نسبت به سند رسمی، مورد قبول واقع نمی شود. اما در مورد سند عادی اینگو نیست و  می توان جهت اینگونه اسناد ادعا نمود .

3-سند رھنی:

از گذشته تا به الان رسمی در جوامع بود که زمانی که کسی پولی قرض می نمود، کسی که وام میداد چیزی به وظر مثال جواھر یا ظرف قیمتی یا همچین چیزی از آن ھا را از او می گرفت تا چنانچه بدھکار پول را  پرداخت نکرد، وام دھنده بتواند ، آن مال را در ازای پولی که داده برای خود بردارد. به اینگونه از مال « رھن » می گویند. همچنین در ماده ی 771 قانون مدنی کشور ایران ، رھن این گونه توضیح داده شده است : « رھن، عقدی می باشند که به موجب آن مدیون، مالی را جهت وثیقه به داین می دھد.  کسی که رھن داده را راھن و کسی که رهن را گرفته را مرتھن می نامند. به مال مورد رھن قرار گرفته شده نیز در قوانین کشور « مال الرھانه » یا « عین مرھونه » گفته می شود.

مجددا به موضوع ملک یا همان وثیقه ملکی باز می گردیم. مالکیت رھنی (اجاره سند) اینگونه است که این که شما ملکی را در قبال دریافت وام، نزد بانک یا مؤسسه ای که از آن قصد دریافت وام را دارید گرو ( رھن ) قرار بدید و این موضوع در سند ملکی یا سند اجاره ای شما قید گردد. این گونه از مالکیت قالبا زمانی پیش می آید که :

1-به خود آن ملک وام تعلق گرفته شده باشد.

2-با گرو قرار دادن آن ملک، وامی گرفته شده باشد.