نکات مهم تنظیم قرارداد اجاره سند چیست؟

در زمان تنظیم قرارداد اجاره (اجاره سند) می بایست به چه نکاتی توجه نمود؟

هر چند در زمان امروزی اکثر قرار دادهای اجاره و یا حتی اجاره سند به شیوه پیش ‌نویس شده از جانب بنگاه‌ها و دفاتر مشاور املاک در کشورمان تنظیم می گردد، نا آگاه بودن این قبیل از  مشاوران به ریز و درست قوانین حقوقی و همچنین بی توجهی هر دو طرف قرار داد به موازین حقوقی باعث می گردد تا مشکلات بسیار زیادی در تنظیم و نگارش این قبل از قراردادها حاصل گردد.

اجاره یا اجاره سند یکی از متداول ترین قرار دادهایی می باشد که در کشور ایران انجام می شود؛ این مورد رو هم باید ذکر نمود که هر چند در قانون مدنی ایران که به عنوان قانون عام و کلی و قانون روابط موجر و مستأجر تحت عنوان قانون خاص، از مهمترین قوانینه حاکم بر قرار دادهای اجاره ای می باشند، بعضی از اشخاص، آگاهی و اطلاع زیادی از این قوانین ندارند و همین موضوع سب می شود تا بعضی مواقع در تنظیم و نگارش این گونه از قرار دادهای اجاره ای مثل اجاره سند و اجاره خانه با مشکل مواجه شوند.

این گونه از قرار دادهایی که در دفا‌تر اسناد رسمی کشور تنظیم، نگارش و به ثبت رسیده باشند، قرارداد رسمی تلقی می شوند. سایر قرارداد‌های اجاره ای (اجاره سند)، از قبیل قرار دادهایی که در آژانس های معاملات املاک و با استفاده از فرم‌ های چاپ شده توسط اتحادیه تنظیم و نگارش گردند ، قرارداد های عادی محسوب می گردند.

شرح اجاره (اجاره سند) در ماده ی 466 قانون مدنی این گونه بیان شده است. در این ماده جهت توضیح و تعریف از عبارت اجاره ذکر شده که اجاره عقدی می باشد که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجر می‌ گردد. در این گونه از قرار داد اجاره‌ دهنده موجر نامیده شده و اجاره ‌کننده مستأجر خوانده می شود و مورد اجاره در قرار داد عین مستأجر نامیده می شود.

قوانین حاکم در عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر در این سال ها با توجه به تحولات اجتماعی بار‌ها و بارها دچار تغییر گشته اند. از جمله مهمترین و آخرین تغییرات این قوانین، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب در سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ می باشد. در هر روابط استیجاری این امکان وجود دارد که زیر مجموعه یکی از این قوانین قرار داشته باشند؛ بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره و یا اجاره سند، ضروری می باشد که در ابتدا قانون حاکم بر آن قرار داد به طور کامل شفاف و نمایان گردد.

تمامی اماکن ها اعم از مسکونی یا تجاری، اماکن آموزشی، محل های کسب و پیشه، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان ‌های دولتی و همانند این موارد که بعد از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد های رسمی و یا قرار داد هایعادی اجاره داده شوند هم شامل قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 می باشند.

تمامی قراردادی که در کلیه دفا‌تر اسناد رسمی کشر تنظیم و نگارش شده باشند و ثبت گردیده باشند، قرارداد رسمی محسوب می گردند. سایر قرارداد‌ها، از قبیل قرارداد هایی که در بنگاه ها و آژانس های معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپ شده اتحادیه مورد نظر نگارش شده باشند، قرارداد عادی تلقی می گردند. این گونه از قراردادهای عادی صرفاً در صورتی شامل قانون سال ۷۶ می باشند که شرایطی که در زیر قرار گرفته را دارا باشند؛

مدت زمان اجاره در آن به صورت کامل قید گردیده باشد اولا

دوما قرار داد اجاره (اجاره سند) در دو نسخه تنظیم گشته باشد

به امضای دو طرف معامله یعنی موجر و مستاجر همراه با دو شاهد رسیده باشد  سوما

مواردی که می بایست در تنظیم و نگارش قرارداد اجاره یا همان سند اجاره ای به آن توجه نمود؛

طرفین قرار داد و سمت سوی آن‌ها :

در قرار داد می بایست به صورت کامل مشخصات موجر و مستأجر و اقامتگاه آنان (محل سکونت یا کارشان) در قرارداد تنظیم شده ذکر گردد.ذکر کامل مشخصات هر دو از آنجا اهمیت دارد که در صورت به وجود آمدن هر گونه اختلاف، احضاریه دادگاه و دیگر اوراق قضایی به آدرس ذکر شده  در قرارداد اجاره (اجاره سند) ابلاغ میگردد. قرار دادن آدرس نادرست یا مشکل دار سبب می شود یکی از طریفین یا هر دو از جریان دادرسی بی خبر مانده و در نتیجه حق وی تضعیع می گردد ؛ به همین دلیل، اصرار بی دلیل برخی از موجران به قرار گیری آدرس محل که برای اجاره قصد گرفتن آن را دارند به عنوان اقامتگاهشان، می تواند به ضرر آن‌ها تمام گردد..

چنانچه هر کدام از طرفین قرارداد از جانب فردی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا نماید می بایست حتماً وکالت نامه مطالبه گردد و بعد از بررسی کامل و دقیق، تصویر آن وکالت نامه ضمیمه قرارداد گردد.در قرار داد اجاره اجباری نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی می باشد. البته این نکته را باید ذکر کرد که در این صورت می بایست توجه نمود که حق انتقال منافع به غیر از او سلب نگشته باشد. به توضیح بهتر مستأجر ـ که مالک منافع می باشد ـ این امکان را دارد در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نگشته باشد، مجدداً می تواند مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد.

مورد اجاره و استفاده از آن :

محل مورد اجاره و تمامی ملحقات آن مثل تلفن، پارکینگ و انباری در قرار حتما می بایست قید گردد. همچنین چنانچه قرارداد اجاره جهت مقصود خاصی مثلاً محل سکونت مستأجر می باشد، این مورد نیز در حتما باید قرارداد اضافه و قید گردد.

مدت زمان اجاره و مال الاجاره: اکثرا قرارداد های اجاره محل سکونت برای یک سال بسته می‌شود اما جهت اجاره برای مدت زمان بیشتر یا کمتر مانعی وجود ندارد و امکان قرار داد در هر بازده زمانی امکان پذیر می باشد. همچنین مال الاجاره چنانچه ترتیب دیگری مقرر نگردد، می بایست نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت گردد.

ضمانت اجرایی تخلف از موضوع قرارداد اجاره :

تخلف از بعضی از شروط قرارداد،این امکان را ایجاد می کند که برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد نماید. ولی اینگونه از حق فسخ، با توجه به طولانی بودن پروسه رسیدگی قضایی، در اکثر موارد جهت پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نمی باشد.

بهتر و مناسب تر از در زمان انعقاد قرار داد جهت تعهدات هر یک از طرفین معامله ضمانت اجرایی مثل «وجه التزام» تعیین گردد.

وجه التزام مبلغی می باشد که متخلف در صورت بروز تخلف از قرارداد می بایست به طرف دیگر معامله پرداخت کند.  به طور مثال چنانچه در زمان مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری نماید یا مستأجر ملک مورد نظر را تخلیه نکند، در این صورت هم می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را ملزم به ایفای تعهد ذکر شده در قرار داد نمود، اما همیشه خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی گردد.

مهمترین و کلیدی ترین موردی که می بایست در تنظیم قراردادهای اجاره مورد توجه قرار داده شود، قید نمودن مدت زمان اجاره سند ملکی مورد نظر جهت اجاره یا اجاره سند در قرارداد می باشد.

تعیین مقدار وجه التزام، این خسارات ها را جبران می‌نماید. علاوه بر وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف بسیار پرهزینه می نماید و در نتیجه درصد بروز تخلف را بسیار کاهش می‌دهد.

بر اساس نظریه اکثر حقوقدانان و کارشناسان مهمترین و اساسی ترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره ای می بایست به آن توجه شود، قید شدن مدت زمان اجاره در قرارداد مورد نظر می باشد. در غیر این صورت مطابق ماده ی 468 قانون مدنی کشور این قرار داد باطل می باشد. به این دلیل که به صراحت در متن ماده ی ذکر شده توضیح داده شده است که در اجاره مدت زمان اجاره می بایست تایین گردد و در غیر این صورت، این قرار داد باطل می باشد. چنانچه در قرارداد اجاره زمان به طور صریح و واضح عنوان نشده باشد و مال‌ الاجاره هم از قرار روز‌، ماه یا سالی ایکس مبلغ تایین شده باشد، مدت اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح می باشد. این نکته نیز در ماده ی 501 قانون مدنی کشور ایران به طور کامل ذکر شده است.‌

همچنین مطابق ماده ی 474 قانون مدنی مستاجر این امکان را دارد که عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره این مورد به عنوان تخلف از قرار داد ذکر شده باشد.پس موجران در زمان تنظیم و نگارش قرار‌داد می بایست به این نکته بسیار مهم توجه کافی داشته باشند که چنانچه قصد  اجازه دادن چنین موردی را به مستاجر ندارند، در قرار‌دادهای که قصد ایجاد آن را دارند حتما به این موضوع اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به شخص دیگری را به صورت کلی یا جزیی به هیچ عنوان ندارد و برای رعایت این شرط مهم از سوی مستاجر، وی می بایست ضمانت اجرا شدن حق فسخ خود را در صورت عدم رعایت این شرط را برای خود پیش‌بینی نماید، چنانچه شرظ مورد نظر در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر مطابق با قانون از حق اجاره به شخص دیگری برخوردار می باشد.

علاوه بر موارد بالا می بایست ذکر کرد که عقد اجاره (اجاره سند) یا سند اجاره ای به محض انقضای مدت آن برطرف می‌گردد. چنانچه مستاجر پس از انقضای قرارداد مورد نظر، عین مستاجره را بدون اجازه از مالک در تصرف خود قرار دهد، می بایست اجرت‌المثل مورد نظر را به مالک آن پرداخت نماید؛ حتی اگر منفعتی از آن ملک کسب ننموده باشد. چنانچه این ادامه تصرف با اجازه مالک باشد، در صورتی می بایست اجرت‌المثل را به مالک پرداخت کند که از آن ملک منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک ملک مورد نظر اذن استفاده رایگان را به او داده باشد.

مطلب مورد نظر به صراحت در متن ماده 494 قانون مدنی ذکر شده است. بنابراین مستاجران می بایست به این نکته بسیار مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافقی که از قبل داشته اند و یا به وسیله اظهارنامه رسمی یکدیگر را مطلع نموده باشند ،می بایست مدتی قبل از اتمام مدت قرارداد در خصوص علاقه‌مندی جهت تمدید قرارداد مورد نظر یا تحویل دادن ملک مورد اجاره تصمیمات درست را اتخاذ نمایند تا از مشکلات بعدی که امکان دارد از جهل به قوانین باشد جلوگیری نمایند.

ذکر این نکته ضروری می باشد که عقد اجاره با فوت هر یک طرفین قرار داد اعم از موجر و مستاجر باطل نمی شود و تنها در صورتی باطل می گردد که موجر برای مدت زمان طول عمر خود مالک منافع عین مستاجره می بوده باشد.

در کنار مواردی که تا کنون توضیح داده شده است، بیان این نکته بسیار ضروری می باشد که مردم در تنظیم و نگارش قراردادهای اجاره ای می بایست بدانند که فرد ورشکسته شده این امکان رو ندارد که بعد از صادر شدن حکم توقف، مالی را اجاره نموده یا مالی را اجاره نماید. به این دلیل که اداره  نمودن اموال چنین فردی با مدیر تصفیه می باشد. این موضوع از این جهت مهم است که فرد ورشکسته شده اهلیت لازم قانونی و توضیح داده شده در ماده 211 قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین می بایست جهت معامله اهلیت کافی را دارا باشند، قبلا از دست داده است.

چند پرسش و پاسخ مهم در زمینه سند اجاره ای و اجاره سند

پرداخت شارژ ساختمان با مالک می باشد یا مستأجر می بایست پرداخت نماید؟

در جواب این سوال می بایست ذکر کرد که این موضوع ما بین موجر و مستأجر کاملاً توافقی می باشد؛ بدین معنی که آن‌ها در زمان عقد قرارداد اجاره سند، بر سر این موضوع که کدام‌شان شارژ را پرداخت کنند، می بایست به توافق لازم دست یابند. بدین صورت، چنانچه به موجب قرارداد صورت گرفته، پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک قرار گرفته باشد و مالک از پرداخت نمودن آن خودداری نماید، مستأجر این امکان را دارد که هزینه‌های ذکر شده را از اجاره‌ای که به موجرمی بایست پرداخت نماید کسر کند. چنانچه این موضوع در هنگام تنظیم و نگارش قرارداد اجاره سند ذکر نشده باشد و مشخص نگردد که هزینه شارژ را مستأجر می بایست بپردازد نماید یا مالک، تکلیف چه می باشد؟ در این زمان نیز، استدلال می‌ گردد که چون شارژ جزیی از هزینه‌هایی می باشد که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می گردد و البته این مستأجر می باشد که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می نماید، قائدتا او می بایست هزینه‌های آن را پرداخت کند.

همچنین مناسب تر می باشد که مالک و مستأجر در زمان توافق بر موضوع قرار داد، حتماً به مشاور املاک یا آژانس مسکن یا هر شخص دیگری که تنظیم و نگارش قرارداد عهده دار می باشد یادآوری نمایند که پرداخت شدن شارژ ساختمان را مشخص نمایند که بر عهده چه شخصی می باشد تا بعداً دچار مشکلاتی این چنین نشوند.چنانچه شما مدیر یک ساختمان مسکونی می باشید و با مالک یا مستأجری برخورد کرده باشید که از پرداخت نمودن هزینه‌های جاری ساختمان شانه خالی می نماید، جهت دریافت نمودن حق شارژ این امکان را دارید که هم به مستأجر و هم به مالک آن ملک  مراجعه نمایید. این مورد هم می بایست ذکر نمود که  این امکان را دارید که بر روی تابلوی اعلانات ساختمان این موضوع را درج نمایید که واحد ذکر شده بدهکار می باشد تا شاید با این کار شما، تنبیه شد و زودتر حساب خود را تسویه نماید.

کم و زیاد کردن اجاره ‌بها امکان پذیر می باشد؟

کم و زیاد نمودن اجاره‌ بها، یکی از تصمیم‌های حقوقی شوراهای حلّ اختلاف رسیدگی به دعوای «تعدیل اجاره‌بها» می باشد.بدین صورت که، این دعوا هنگامی می باشد که مدت زمان اجاره به اتمام رسیده باشد و به طور مثال از تاریخ اتمام قرار داد استفاده‌ مستأجر از مغازه یا آپارتمان یا ملک اجاره شده مورد نظر چندین ماه گذشته باشد. در این زمان، چنانچه اجاره‌دهنده و مستأجر در مورد حد میزان اجاره‌ بهای جدید به توافق نرسند، هر یک از طرفین این امکان را دارند که به شورای حلّ اختلاف منطقه مراجعه و درخواست تغییر رقم اجاره بها جهت سند اجاره ای را بدهند. این مورد را باید ذکر کرد که، از آنجا که در این گونه از دعاوی اجاره سند ، صاحب ملک خواستار افزایش رقم اجاره ملک خود و مستأجر خواهان کاهش رقم آن می باشد؛ کارشناسی از سوی شورای حلّ اختلاف به محل مورد نظر مراجعه نموده و بعد از بررسی موضع حل اختلاف، میزان عادلانه اجاره‌ بها را تعیین می‌کند.

اجاره دادن انباری آپارتمان امکان پذیر می باشد؟

پارکینگ و انباری سند اجاره ای یا اجاره سند داده شده از جمله قسمت های آپارتمان‌های ساختمان می باشند و مالکان آپارتمان‌ ها شرکای قسمت‌های مختلف مشترک ساختمان می باشند.قسمت‌ های مشترک ساختمان حاوی شخصیت حقوقی می باشد و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‌های اختصاصی ساختمان مورد نظر به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوطه می باشد، به این علت که این اقدام در واقع نوعی داخل کردن غیر شریک در قسمت‌های مشترک ساختمام می باشد. چنانچه در این موضوع قانون تملک آپارتمان ‌ها حکم خاصی مد نظر ندارد و ارائه نکرده است اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها عدم‌ واگذاری انباری ملک و پارکینگ آن به غیر شرکای ساختمان قید میگردد. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ‌ها به هریک از مالکان همان ساختمان هیچ مشکلی حقوقی و قانونی ندارد.

چگونه می‌توان اقدامی با مستأجری که اجاره خود را پرداخت نمی‌کند، انجام داد؟

قالبا مراجعه به مرجع قضایی در این گونه از موارد هنگامیست که مستأجر با اتمام مهلت قرارداد اجاره سند خود اقدام به تخلیه ملک نمی کند‌، چنانچه مستأجر با اتمام یافتن زمان اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک اجاره ای بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اقرار کند، دیگر مراجعه نمودن به مراجع قضایی ضروری نمی باشد. اما مالک ملک می تواند با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها مربوطه و کسر آن از مبلغ پیش پرداخت ملک می‌تواند بدون آنکه به دادگستری مراجه نماید مشکل را حل کند.مطابق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر این امکان را دارد حسب ضرورت صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید. دادگاه  می تواند ضمن‌ حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه فوری سند اجاره ای را صادر کند و این‌ حکم بر علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل مورد نظر، تخلیه می گردد:  «چنانچه مستأجر در مدت زمان مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری نماید و با ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که ‌اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره ‌نامه‌ای وجود نداشته باشد) ظرف مدت زمان ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند. در این صورت چنانچه اجاره ‌نامه تنظیم و نگارش شده‌ رسمی بوده باشد موجر این امکان را دارد که از دفترخانه مورد نظر یا اجرای ثبت صدور حکم اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره ‌بها و مبلغ را درخواست کند.»چنانچه بعد از صدور اجرائیه مورد نظر، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تمام و کمال پرداخت نماید. اجرای ثبت که دستور تخلیه را صادر نموده است دستور تخلیه را متوقف می سازد. ولی موجر این امکان را دارد که به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره ‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را کند. ‌هر ‌گاه اجاره‌ نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم و نگارش نگشته باشد موجر می‌تواند جهت تخلیه عین مستأجره و وصول مطالبات و اجاره‌بها به دادگاه مراجعه نماید.

هزینه تعمیرات ملک؛ با مالک می باشد یا مستأجر؟ هزبنه تعمیر خرابی آبگر مکن مورد اجاره به‌ عهده مالک می باشد یا مستاجر؟

طبق ماده 486 قانون مدنی هزینه تعمیرات اساسی و کلی که برای استفاده از ملک نیاز و ضروری و لازم می باشد ، با موجر می باشد و باید او این مبلغ را پرداخت نماید ولی تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمیگردد؛ به طور کلی تعمیر کولر یا سیستم گرمایش خانه یا سند اجاره ای، با مستأجر می باشد و موجر در این گونه از موارد مسئولیتی ندارد. پرداخت هزینه‌های تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر می باشد.به طور مثال می توان به تعمیر یا تعویض پوشال‌های کولر آبی و یا تعویض لامپ‌های مصرفی در خانه یا مغازه، تعویض یا تعمیر قفل درها و پنجره ها، نصب توری برای درها یا پنجره‌ها و تعمیر واشر شیر آب و از این قبیل موارد، به‌ طور کلی هرگونه تعمیری که به استفاده بهتر و مناسبتر از مستاجر از ملک مورد اجاره مرتبط می باشد، تعمیر جزئی محسوب میشود.همین طور باید به این نکته ذکر کرد که اگر مستأجر در مدت زمان اجاره اقدامات و فعالیت و تغییراتی در ملک مورد اجاره یا اجاره سند انجام نموده باشد، این امکان را ندارن که اینگونه هزینه ها را از موجر طلب کند و همچنین اگر اقدامات و تعمیرات لازم برای ملک را بدون اطلاع و اجازه از موجر انجام داده باشد باز هم این امکان را ندارد که این مبالغ را را از موجر طلب نماید.‌در موارد ذکر شده هر‌ گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه  صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری قرار می دهد که ‌حکم به تخلیه صادر نمی گردد و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم می گردد و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود، این نکته را توجه کنید که هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده نماید.