تفاوت سند رسمی با سند عادی در چه چیزی می باشد؟

لازمه توسعه ثبت رسمی در برابر ثبت عادی چه می باشد؟

 

نقش تاثیر گذار ثبت سند رسمی در کاهش نمودن ورودی‌ در دادگاه‌ها

 

از جنبه های متفاوت سند رسمی با سند عادی تفاوت های بسیاری دارد. سند رسمی ، دارای قدرت اجرایی می باشد در حالی که اسناد عادی اینگونه نبوده و به هیچ عنوان اینگونه اسناد قدرت اجرایی ندارند؛ تاریخ تنظیم سند رسمی، هم از جنبه ی طرفین دعوا و هم از نظر اشخاص ثالث جهت اجاره وثیقه ، معتبر می باشد در حالی که تاریخ در سند عادی ، جهت اشخاص ثالث اصلا مؤثر نمی باشد.

 

تفاوت های سند رسمی با عادی و لازمه ی توسعه ثبت رسمی جهت اجاره وثیقه در برابر ثبت عادی در چه مواردی می باشد؟

 

ثبت رسمی باعث این اتفاق می شود که حجم بسیار زیادی از ورودی‌ های دادگاه‌ها به صورت محسوس کاهش یابد. تحقق بخشیدن به اجرای عدالت و عدم طلم ستیزی یکی از اصلی ترین وظایف دستگاه قضایی در ایران می باشد که در اصل‏ 156 قانون اساسی صراحتا به آن اشاره و قید شده است.

 

در خصوص اجرای شدن عدالت برای تمامی مردم ایران، رسیدگی نمودن به پرونده‌ های دعاوی ملکی یکی از اصلی ترین وظایف این نهاد در جمهوری اسلامی ایران می باشد. دعاوی ملکی از جمله بیشترین موارد و پرونده هایی هست که وارد دستگاه قضایی جهت برسی و رفع این مشکلات می باشد .از جنبه برسی و نظارت آمار و ارقام این پرونده ها چیزی در حدود 50 درصد از دعاوی حقوقی را به خود اختصاص داده است. به توضیح دیگر دلیل حداقل پنجاه درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور ایران، پایه و اساس آن ها در معاملات عادی و اختلافات مالی از جمله جهت اجاره وثیقه را شامل می شود.

 

اما دعاوی مرتبط با معاملات عادی و رسمی در چه مواردی می باشد که این گونه بار بسیار سنگینی را به دستگاه قضایی، نظام و در اخر مردم تحمیل می‌ نماید؟

 

تعریف سند رسمی و سند عادی چه می باشد؟

 

با یک مطالعه کوتاه در کتاب حقوقی و قوانین به این درک می رسیم که اسناد در ایران به دسته تقسیم می گردند : دسته اول سند عادی و دسته دوم و سند رسمی. (مطابق ماده 1286 قانون مدنی)

 

در شرح سند رسمی قانونگذار اینچنین ذکر نموده است که اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی کشور یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها مطابق بر مقررات قانونی تنظیم و نگارش شده باشند،سند رسمی محسوب می شوند. ( مطابق ۱۲۸۷ قانون مدنی)

 

در تعریف سند عادی را اینچنین ذکر شده است که غیر از اسنادی که ذکر شد در ماده قانون ۱۲۸۷ سایر موارد در دسته اسناد دیگر قرار می گیرند که به آنها اسناد عادی می گویند. ( مطابق ماده ۱۲۸ قانون مدنی)

 

با توجه به این توضیحات انجام نمودن معاملات به شیوه ی دستی و در قالب قولنامه یا مبایعه نامه مابین طرفین معامله بدون ثبت نمودن در دفاتر ذکر شده رسمی در دسته سند عادی قرار می گیرند.

 

تفاوت سند رسمی با عادی

 

اینگونه اسناد در ماهیت چه تفاوت ‌هایی با هم دارند و مزایا و معایبشان نسبت به هم چه می باشد؟

 

از جنبه های متفاوت سند رسمی با سند عادی تفاوت های بسیاری دارد. سند رسمی ،دارای قدرت اجرایی می باشد در رابطه با اسناد عادی اینچنین نمی باشد و این اسناد قدرت اجرایی از خود ندارند ؛ تاریخ و زمان سند رسمی، هم از جنبه ی طرفین دعوا و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر می باشد. در صورتی که تاریخ و زمان سند عادی ، جهت اشخاص ثالث معتبر و موثر نمی باشد.

 

ذکر این مورد هم ضروری می باشد که در خصوص سند رسمی، تنها ادعای جعل این اسناد قابل مطرح شدن است ، در صورتی که در رابطه با سند عادی هم در معرض ادعای جعل می توان قرار داد و هم قابل تکذیب شدن ( تردید و انکار ) می تواند قرار بگرد؛ سند رسمی، تابع تشریفاتی می باشد که از پیش قانون به طور کامل تعیین نموده است ، در صورتی که در سند عادی هیچگونه تشریفانی رعایت و مقرر نشده است.

 

در ادامه این مقاله در خصوص تفاوت‌ های سند عادی و رسمی می بایست ذکر نمود که در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخیل می باشد، در صورتی که سند عادی را اشخاص به شکلی که قصد داشته باشند می توانند تنظیم و نگارش نمایند. همچنین این مورد می بایست ذکر گردد که در سند رسمی، اگر چه مفقود شود، تهیه رونوشت مجددا از آن به راحتی هر چه تمام تر امکان پذیر می باشد. اما در اسناد عادی چنانچه اینگونه از اسناد گم یا مفقود شوند این امکان وجود ندارد که از رونوشت آن بتوان استفاده نمود.

 

بدین ترتیب تفاوت هایی که مطالب بالا به آن اشاره شد تمامی مشکلات اسناد عادی محسوب نمی شوند و ماجرا به اینجا ختم نمی شود. در خصوص اموال غیر منقول (مثل ملک و زمین و یا آپارتمان) اینچنین مقرر شده بود که اسناد عادی توسط مراجع قضایی مورد قبول واقع نشوند اما این چنین نشد(ماده قانون 48 قانون ثبت) و دولت تنها فردی را مالک قبول داشته باشد که سند رسمی در اختیار داشته باشد (ماده قانون 22 قانون ثبت). در صورتی که مصوبات بعدی مجلس و ابطالیه ‌های شورای نگهبان باعث این مورد شد که نه فقط سند عادی در دادگاه مورد پذیرش واقع گردد بلکه به استناد آن سند رسمی هم امکان باطل شدنش وجود داشته باشد.این موضوع تا جایی پیش رفت که اختلافات بسیار و فراوان مابین متعاملین باعث این مورد شد که هر فرد با همراه داشتن سندی عادی برای اجاره وثیقه ، خودش را صاحب حق تلقی نماید و امکان داشته باشد که این حق را دستگاه قضایی مربوطه برای آنها اثبات نمایند.

 

آسیب ‌های اعتبار دهی به اسناد عادی چه مواردی می باشد؟

 

اینگونه تفاوت ها در اعتبار اسناد باعث این اتفاق می گردد که پرونده هایی از قبیل ابطال سند رسمی مالکیت، زمین خواری، فروش مال غیر، فرار از پرداخت های قانونی مثل عوارض و مالیات، تغییر کاربری اراضی و … هر روز بیشتر از روز قبل به دستگاه قضایی کشور وارد گردند و این گونه پرونده ها همیشه جزو بیشترین پرونده های حوضه های قضایی جهت اجاره وثیقه می باشند.

 

فروش یک ملک به چندین نفر

 

یکی از انواع جرم هایی که در سال‌ های متمادی اکثر مردم را دچار ضرر و خسارت نموده است، فروش یک واحد مسکونی یا یک ملک به صورت همزمان همزمان به چندین نفر می باشد. در این مورد فروشنده با مراجعه در بنگاه‌های املاک یا آژانس های مسکن دائما  اقدام به تنظیم بیع نامه (که یک نوع سند عادی محسوب می شود) برای یک ملک انجام می دهد. در این جرم شخص فروشنده این امکان را دارد که در یک روز مثلا یک واحد مسکونی را به چندین نفر به صورت جداگانه به فروش برساند و خریدار نگون بخت بدون اطلاع داشتن از معاملات دیگر آن فرد با تحویل گرفتن تنها یک مبایعه‌ نامه، میلیون ها تومان پول رایج ممکلت را به حساب فروشنده قلابی واریز می نماید.

 

این موضوع در حالی صورت گرفته است که چنانچه شخص خریدار جهت تنظیم و نگارش مبایعه نامه به جای مراجعه نمودن به بنگاه معاملات املاک به دفاتر اسناد رسمی رجوع می کرد برای استعلام اجاره وثیقه این کلاهبرداری توسط فروشنده قلابی انجام نمی گرفت. بدین خاطر که با صادر شدن سند رسمی برای یک واحد مسکونی دیگر امکان به فروش رساندن چند باره آن واحد مسکونی به هیچ عنوانی وجود نخواهد و تنها با یک استعلام چدن دقیقه ای از ادارات ثبت و املاک کشور، مالک واحد مسکونی قابل شناسایی می شود.

 

ضرورت گسترش ثبت رسمی در کشورمان ایران

 

با توضیحاتی که در مطلب هایی قبلی به آن اشاره نمودیم در حال حاضر فراگیر همه جامعه می باشد می بایست این مورد را قبول کرد که پایه و اساس بسیاری از اقدامات مجرمانه همانند فروش رسانیدن مال غیر، زمین خواری و … انجام دادن معاملات غیر رسمی و غیر شفاف می باشد. همانند انتقال دادن جهت اجاره وثیقه و تقسیم اراضی ذکر شده به صورت رسمی و در دفترخانه ها، مستلزم اخذ مجوز مورد نیاز از مراجع حامی و ناظر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها و منابع طبیعی آن مناطق می باشد.

 

چنانچه تنظیم و نگارش مبایعه نامه ها (سند های عادی) در خارج از دفتر خانه‌ها بدون اخذ مجوزهای ذکر شده و بی توجه به آنها انجام پذیرد. بنابراین ثبت نمودن رسمی معاملات به دلیل ایجاد نمودن شفافیت و فراهم کردن قابلیت رهگیری معاملات بهترین و امن ترین خدف به منظور تسحیل در حل مشکلات اسناد عادی محسوب می گردد.

 

پیشگیری نمودن از جرائم اقتصادی در کشور

 

علاوه بر مواردی که مطالب قبلی به آن اشاره کردیم اسناد عادی زمینه شاز فساد اقتصادی و فرار مجرمان را نیز فراهم نموده است. اکثر بدهکاران بسیار بزرگ بانکی و نیز کلاهبرداران بزرگ بانکی که مال و پول مردم را در قالب پوشش شرکت های لیزینگ، صندوق های تعاونی و… به سرقت برده اند از همین طریق انتقال عادی املاک، آن ها را نقد نموده و از کشور به کشور هایی مثل کانادا فرار می کنند. در صورت ثبت اجباری معاملات، اسباب شناسایی مالک و امکان نمودن ردگیری و مشاهده معاملات آن ملک در گذشته می گردد و امکان شناسایی معاملاتی که به قصد فرار از دین انجام می گردد را نیز فراهم می نماید.

 

عدم نیاز به حاضر شدن در دادگاه‌ها

 

علاوه نکته های بالا، ثبت نمودن معاملات اموال غیر منقول، اجرا نمودن کامل تعهدات و شروط طرفین معامله و اجبار نمودن طرفین معامله به انجام دادن تعهد از طریق اداری و غیر قضایی را امکان پذیر می سازد. در این گونه از موارد جهت اجبار نمودن متعهد به موارد داخل قرار داد، احتیاجی به مراجعه حضوری به دادگاه مورد نظر و دریافت رای قاضی نیم باشد. مهر نمودن سر دفتر اسناد رسمی جهت مراجعه به قوای قهریه و رسیدن خواسته مورد نظر کافی می باشد. این خصوصیت ثبت رسمی باعث این اتفاق می گردد که حجم بسیار زیادی از ورودی های دادگاه ها که عمولا به همین دلایلی که ذکر کردیم می باشد تا حد زیادی کاهش پیدا کند.

 

با این وجود و این مورد که قانونگذار در گذشته سعی نموده که با اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی مردم را به ثبت نمودن سند رسمی تشویق نماید، با اعتبار دهی مجدد به اسناد عادی باعث این مورد شد که اکثر مردم معاملاتشن را مجددا در قالب سند عادی تظنیم و نگارش نمایند.

 

شرابط ابطال سند رسمی به وسیله یک سند عادی

 

همانطور که مطالب بالا به آن اشاره نمودیم، یکی علت هایی که باعث عدم گسترش سند رسمی می باشد این مورد است که سند عادی با شرایطی این قدرت رادر اختیار دارد که سند رسمی را که تمام مراحل آن قانون می باشد و از قانون قدرت گرفته را با استفاده از قانون جدید به راحتی تحت شرایطی خاص ابطال نماید.

 

مثالی که می توانیم در این خصوص ذکر کنیم که در معاملات اموال غیر منقول همانند زمین یا مثل چنانچه شخصی  سند رسمی در اختیار خود داشته باشد و شخص دیگری هم بر آن زمین ادعای مالکیت نموده باشد و سند عادی در اختیا داشته باشد چنانچه که تاریخ سند عادی قبل تر از سند رسمی تنظیم شده باشد دادگاه دارنده سند عادی را به دلیل اینکه تاریخ آن سند قبل تر سند رسمی می باشد مالک تعیین می کند و به همین سادگی سند عادی یک سند رسمی را باطل می کند.

این گروه با هدف ارائه خدمات به جامعه ی حقیقی و حقوقی کشور در زمینه ارائه سند ، وثیقه ملکی به کلیه محاکم و مراجع قضائی شکل گرفته است.

قبول و ارائه مشاوره به خانواده متهمین جهت آزادی زندانی در بندشان از صفر تا صد کار.

معتبرترین و با سابقه ترین ارائه دهنده خدمات اجاره وثیقه و سند ملکی برای وثیقه برای زندانی جهت ارائه به کلیه مراجع قضائی.

کافیست با ما تماس حاصل نمایید تا هر سوالی در هر خصوص وثیقه برای زندانی دارید با ما در میان بگذارید.